表面利回りと実質利回り|不動産投資家育成プロジェクト in 熊本

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杉上開発の安東です。先日社長から直接レクチャーを受けて物件巡りをしてきた話を記事にしました。その時にあまり深く突っ込まずにスルーしていた、かなり重要なフレーズ「利回り」について、今回は記事にまとめてみたいと思います。

出てくる言葉は2種類。「表面利回り」と「実質利回り」です。この2つの違いを明確に理解しておくことが不動産投資にはかなり重要です。

物件巡りで活用した表面利回り

さて、先日の物件巡りでは主に購入価格2億円程度の物件を中心に見て回ったのですが、その時にはまだ素人扱いしていただいたので、細かいことは抜きにして「表面利回り」でざっくり利益を計算して、年収の増え具合を疑似体験しました。

今回回った物件は、実際に現在売りに出ている物件だけを選んでコースを作り、ツアー形式で巡ったわけですが、売りに出ている物件でRCマンション1棟物を購入しようとすると、そのデータには大抵「表面利回り」が記載されています。

仮にあるマンションが2億2500万円で売りに出ていたとします。その表面利回りが8%になっているとしましょう。するとこの物件を購入して年間の家賃収入がいくら入るかというと、

2億2500万円×8%=1800万円

ということになります。この物件を買った分が家賃収入で全部ペイされるのは13年弱ということが分かるのです。

ちなみにこのマンションが1LDKが25戸入っているマンションだとしたら、年間家賃収入から

1800万円÷25戸=72万円

72万円÷12ヶ月=6万円

で、1戸の家賃が月6万円だと分かります。

このように、表面利回りがデータとして把握できると、自分がこの物件を買ったときのプラスがどのくらいなのかが明確に分かるわけです。

注意!表面利回りは有り得ない数値!

しかしです。ここでかなり注意が必要です。この利回りはあくまでも「表面利回り」であって、その名の通り表面的なデータに過ぎません。本当は全然違う数字になってしまうのです。

例えば今回想定した購入金額2億2500万円の物件、あなたが現金一括の無借金で購入するなら、まだ数字は近くなります。実際にはやりとりに掛かる経費分があるので、購入金額は2億2500万円よりも上がります。登記資料の作成に司法書士の協力が必要ですし、仲介した不動産会社にもマージンが行きます。もしかしたらメンテナンス費用が別途掛かるかも知れません。

さらに。その物件の表面利回りはあくまでも満室状態の場合での想定です。購入するそのタイミングで満室であれば良いですが、大抵は2,3室が空室になっていたりしますし、物件によっては客付が難しいために売却を考えているようなものもありますから、そのリスクは計算に入れなければなりません。

もし3室が空室の状態でこの物件を買えば、そのまま空室が続くとして計算して

6万円×22戸×12ヶ月= 1584万円

1800万円ー1584万円=216万円

ですので、想定年間収入に200万円以上の開きが出てきてしまいます。この時点で

1584万円÷2億2500万円 ≒ 7%

に下がってしまうわけです。

表面利回りとは随分違う「実質利回り」

さらにさらに。おそらく多くの方はまだ2億円をキャッシュで出せる状態にはないですし、不動産投資の魅力は手出しが少なくてもできるという点にあることを思い出していただくと、2億2500万円の頭金10%を出し、残りを借金するとして考えなくてはなりません。つまり借金返済分が月々の家賃収入から引かれるわけです。

仮に頭金10%で計算すると

2億2500万円×10%= 2250万円

2億2500万円ー2250万円=2億250万円

が借金として借りる金額です。これを3%複利で20年で借りたとすると、ざっくり計算して毎月の返済金額が112万3060円。毎月の返済がこれです。

するとこれを1戸あたりの月家賃で割ると

112万3060円÷6万円=18.717,,, ≒ 19戸

つまり7戸以上の空室が出てしまうと、毎月が赤字になってしまう計算です。今は22戸入っている仮定なので、

6万円×22戸=132万円

ですから、

132万円ー112万3060円=19万6940円

が毎月のプラス分ということになります。ということは、最初に投資した金額が2250万円ですから、実質利回りは

19万6940円÷2250万円=0.0087,,, ≒ 0.87%!?

表面利回りとは随分違う、10倍も小さい数字になってしまいました。これが「表面利回り」の怖さと言えます。

ですから実際不動産投資をする際には、この実質利回りを計算できるような知識は最低持っておかないといけないということです。ここで計算が狂ってしまうと大きく損をしてしまうかも知れません。ましてや表面利回りだけから楽観的なプランを立ててしまうことのないようにしましょう。全然考えていたのと違った!というのでは、不動産投資をする意味がなくなってしまいますから^ ^;

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