杉上開発の安東です。昨日は社長に直々のレクチャーを受けてきました。なんのレクチャーかというと、勿論「不動産投資」です！それも、実際に物件を見て回って、触って、計算して、手に入れた気分になるという完全実践講座です。
私は昨日どんなレクチャーを受けてきたのかを今日はご紹介します。
不動産投資を始める前に
まず不動産投資を始めるにあたって、事前の練習が必要になってきますよね。なんせ不動産投資は金額が大きいですから、いきなり物件を買ってギャンブルを仕掛けるわけには行きません。リスクだと事前に分かる範囲については、ちゃんと理解して回避することが大切なんです。
そのためには練習ができるといいですよね。そう、何事も試合の前には練習が不可欠です。どうやって練習するのか。実は私もその部分が分からなかったんですね。そんな私に社長が時間を割いて下さって実現したのが昨日の不動産投資実践講座。なんと売り出し中の物件を実際に回ってみる、というものです。
ここで行ったのは、暫定的に選んだ(今回はあくまでも練習なので、物件の良さというよりも回りやすさで選んだものでした)10件ほどの物件を弾丸ツアー的に回り、それらの物件を社長がどういう視点で見るかという解説を受けながら、
・これはいくらで購入できるか
・表面利回りはいくらか
・この物件の弱点はどこか
・それを補うとしたらどう考えるか
・実際この物件は買いなのか
などのあらゆる情報を一緒に確認し、考えていきます。
不動産投資家としてのシミュレーション
こうして、単なる本やネットの情報を見て知識を付けるだけでなく、実際の物件を見て回り、その物件を前に情報を精査していく作業は、体験となるためかなり効果的です。
例えばネットで公開されている建物の写真が実際のものとはだいぶ違ったり、実際見てみると意外と小さく見えたり、その建物が立っている場所に行ってみると周囲の住環境が分かって思わぬ問題が見えてきたり。
さらに言えば、その場で購入金額や表面利回りから算出される年間の収益額を確認して「なるほど、この物件を買えば年収2000万オーバーになるのな～」とか妄想することで、「じゃあ実際これ買う？買わない？」と思考を巡らすことがリアルな体感を帯びてきます。
このシミュレーションが不動産投資の練習になるのです。
それこそ今回回った物件は24戸ほど入ったRCマンション一棟物や、区分マンション、フランチャイズのコンビニや飲食店(こちらは家賃収入というよりもフランチャイズの権利を購入することで得られるオーナー収益がどれくらいかを知るため)といった幅広い物件を選んでいただいて、それぞれの目の付け所を解説していただきました。
たった4時間半ほどでしたが、かなり勉強になった感覚があります。
不動産投資の成功ポイント
こうして、実際に不動産投資をされている方の話を聴きながら物件を回れる機会がどれほど学びになるかというと、不動産投資をする人のマインドを脳にインストールするくらいのインパクトがあります。そうです。ゼロから一人で習得する必要はありません。実際に今やっている方の真似をするようなイメージで良いのです。あとは自分が分からない部分をしっかり質問して理解を深めること。
最終的に不動産投資で成功するためには、”自分の軸”といったものが必要になります。これは「買うのか買わないのかの判断基準」なのですが、実際自分の買いたい物件をどこで選ぶかは人によって違うというのです。
今回社長の目の付け所を教えていただいたわけですが、それをそっくりそのまま真似て上手くいくかというと、必ずしもそうはいきません。やはり価値観が違ったり得意不得意があって、同じ物件でも上手く化けさせることができるかどうかが異なるからです。
ですから、社長の視点を学びながら、自分の得意分野を発掘していくような思考プロセスを経ることになります。
「自分だったらどう考えるか」
「自分だったらこの状況をどう判断するか」
「自分だったらこの状況をどう変えることができるか」
考えることはたくさんあります。でも、そうやって考える力を鍛えて自分なりの成功パターンを掴みに行くことが、不動産投資の成功のポイントなのです。
それこそ個人個人の戦略の違いによって、満室の物件を狙うのがいいのか、空室の多い物件を化けさせて価値を自分で引き上げる方が向いているのか、何か弱点を持ってるがゆえに客付が困難な物件をアイデアで蘇らせるのか。そこらへんは本当に自分の強みや性格に依ってくるところですので、しっかり自分のカラーを把握してみて下さい。
最終的にはそういった自分のカラーを前提にした物件選びを練習することになっていき、そのフィードバックを先生からしていただいて精度を磨く、という流れになっていくと思います。そしていよいよ物件購入のタイミングで自信を持って契約に臨むこと。これがこれからあなたが目指すゴールです。