不動産投資の基本のキ

シェアする

杉上開発の安東です。本日のテーマは不動産投資基本についてです。というのも、多くの方はおそらく「借金」というものに少なからず抵抗感を抱くものと推察されるからです。不動産投資の魅力の一つは、大きな額が動く投資であるにも関わらず、この「借金」を活用することで少ない資金で運用できることにあります。

そこで今回は「良い借金」と「悪い借金」という話から、不動産投資の基本的なお話をして行きたいと思います。

不動産投資の基本的な構造

不動産投資には「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」という2つの収益モデルがあることは以前お話ししました。今回はこのうちの「インカムゲイン」、つまり家賃収入に関わる話から基本の構造をお話ししていきたいと思います。

まず、不動産投資には物件の価格帯的に200万〜という大きな金額が関わってきます。かなり古い戸建物件で、さらに地方にあって、という条件であったり、それこそ築30年40年の単身向けマンションの1室を購入するという条件であれば200万前後でも購入できる物件があります。これくらいなら現金1一括で購入することもできるかも知れません。

しかし不動産投資で空室リスクを下げたいと思えば、1つの物件だけで運用するよりも、いくつかの物件を同時に保有するのが得策です。そうであれば、2000万以上のアパート物件からスタートできるのが理想。アパート物件ならば6室とか8室あるので、そのうちの1室2室が空室になっても、その空室に客付できるまでのタイムラグを他の部屋の家賃収入でフォローできることになります。

ただ、2000万以上になってくれば、それを現金一括で購入、ということができる方は少なくなってきます。そこで、頭金10〜30%以外のお金は銀行や金融公庫から借りる、つまり「借金」する、という方法を使うことになります。手出し200万〜600万くらいで2000万の物件を購入し、その2000万の物件が生み出すキャッシュフローを享受できる、というのが不動産投資が魅力的な理由の1つです。

不動産投資の基本的な計算シミュレーション

では上記のような状況の時に考えたいのが、借金の返済計画と家賃収益モデルのバランスです。家賃収入よりも借金返済分が毎月多くなってしまうようであれば、その投資は良いとは言えません。あくまでも最終的な損益計算でプラスにならないといけない。

つまりこれからあなたが不動産投資で考えなければならない満たすべき基本的な計算式は

「家賃収入」ー「借金の返済金額」>0

です。これが0よりも大きくなれば良いのですが、もちろん右辺はもっと大きな数字がイイですよね。これが月なら本来ならば「50000円」とか「100000円」とか。もちろん「5000円」でも「1000円」でも良いのです。プラスになっていれば、保有物件数を増やすことでどんどんプラス分が積み上がっていくからです。

ただ、リスクを考えると、やはり右辺は50000円以上になっている方が良い。なぜなら、1000円とか5000円でもプラスはプラスですが、空室が出たり、ちょっとしたメンテナンスや不測の事態で簡単にマイナスに転じてしまうからです。

ということで、上の式を少しいじると、より理想的な計算式は

「家賃収入」ー「借金の返済金額」>50000[円]

ということになります。

「良い借金」と「悪い借金」

さて、何れにしても不動産投資をするなら借金をしなければならないということです。「しなければならない」と言えるのは、それこそが不動産投資をする意味だからでもあります。要するに手出し200万(10%)で2000万のアパート物件を買って、月5万の収益(家賃収入から借金返済分など全て差し引いた残り)が出たとします。すると

200万÷5万=40ヶ月=3年と4ヶ月

より、手出しした200万は3年半弱で全部返ってくるということになります。これ以降は毎月5万は純粋なプラスです。

このように、借金をすることで借金以上の利益が発生するようならば、その借金は「良い借金」ということが言えます。

逆に、パチンコや競馬といったギャンブルのためにする借金は悪い借金は「悪い借金」です。『闇金ウシジマくん』が連想されるような借金の仕方は、ちゃんとその暴利に耐えられるだけの仕組みの中で運用するなら大丈夫ですが、普通に借金の仕方としては良くないものです。

つまり借金には「良い借金」と「悪い借金」があるということです。ちなみに「借金」を嫌がる人の中には「ローン」や「クレジットカード」を何の抵抗もなく使っている方もいますが、不思議ですよね。それらも全部「借金」だからです。

このように、日常生活の中で普通に「借金」というのが仕組みとして活用されている中での一つの使い道が不動産投資だとお考え下さい。少ない手出しで大きな収益チャネルを手にし、それを徐々に太くし増やしていくことで、青天井の稼ぎ方を習得していきましょう!

シェアする

フォローする