不動産投資成功の要は3つの力と「1000:100:10:3:1」

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杉上開発の安東です。100:10:3:1という数字をご覧になられたことはありませんか?この数字は特に不動産投資に関して挙げられることの多いもので、交通事故で言うところのヒヤリハットみたいなものです。いまではこの100:10:3:1は1000:100:10:3:1とも言われています。

実は今回お話したいのはこの数字に絡む大事な力の話。不動産投資を成功に導く重要な3つの力を頭に整理して、これからの実践に備えていきましょう。

不動産投資成功の要その1:行動力

まずは先ほどの数字の説明を先にさせていただきます。100:10:3:1ないし1000:100:10:3:1とは何なのか。

これから不動産投資をするという時に、決して百発百中を狙ってはいけません。素人であるうちはなおさらです。そんな簡単に投資価値の高い物件が見つかるわけがありません。もしそれができるなら、皆んなやって皆んな稼げているはず。

この「思っている以上にすんなりいくものではないよ」という戒めも込めて、ニュージーランド出身の有名な不動産投資家ドルフ・デ・ルース博士が言ったのがこの「100:10:3:1」の法則です。

100:10:3:1の法則とは、100件の物件を見学し(現地調査し)、そのうち10件に買付申込をして、そのうちの3件に融資の手配をし、最終的にその中の1件が買えるというもの。つまり逆に考えれば、1件の投資物件を買うまでには100件の現地調査が必要だということです。

ここに、今の時代はネットの時代ということで、ネット情報でその現地調査をするべき100件の物件を選ぶという意味で、「1000:100:10:3:1」と拡張されるようになりました。

これは正に「行動あるのみ!」ということですよね。不動産投資の成功の要はまずこの「行動力」に掛かっていると言えそうです。

不動産投資成功の要その2:分析力

行動力があって、実際に1000件の物件情報を当たって、そのうちの100件に絞り込み現地調査をし、そのうちの10件に買付申し込みをして、、、と段取りを進めることができたとしても、問題はその精度です。

もし最初の100件に絞りこむタイミングで誤ったセレクトをしていたら、その先の10件の絞り込みの精度も心配です。ましてやその後の3件、1件も「本当にそれでいいの?」という不安は拭いきれません。

行動力は確かに大事なのですが、ここにはどうしても「分析力」が必要になってきそうです。

分析力のベースは情報量です。投資物件を選定する際に、一体どこをどうみれば、その判断ができるのか。その判断基準を知っていないことには選びようがありません。分析をするには、何をどう分析すれば良いのかという情報が必要なのです。

それこそどんな属性の人を対象にした不動産投資物件なのか。一人暮らし?ファミリー?サラリーマン?公務員?学生?その人たちが好む立地は?間取りは?条件は?駅近、おしゃれ、コンビニ、大学、病院、その他、、、考えなければならないことは意外と多いものです。

つまり分析力をつけるためにはまず自分の投資戦略を練らなければならず、その戦略イメージにしたがって選定を進める必要がありますから、そのためにもやはり不動産投資の勉強そのものも多少は行った方が良いでしょう。それもただ書籍を読むだけではなく、実際に不動産投資を行っている人からポイントを教わった方がきっと早い。

不動産投資成功の要その3:決断力

行動力もあり、分析力もあって、しっかり投資価値の高い物件を選び出して10件まで絞り込んだ。さて、ここでさらにもう一歩踏み込むための力が必要です。それが「決断力」。

なぜこのタイミングなのかというと、実はこの10件を選んだ後のステップは「買付申し込みをする」というステップになるからです。買付申し込みをするということは、交渉を具体的に始めるということ。それまではネットや足で探して、良さそうな物件の情報を手元に集める等をしていたと思われますが、ここからが実際に相手に交渉を申し出ていくタイミングとなり、つまりはお金が動く可能性が出てくる場面です。

動くお金が10万20万ならまだ良いのですが、桁が違います。安くても100万200万、もしかしたら1000万近くかそれ以上のお金を払う交渉になるかも知れません。すると途端に現実味が増して、失敗が怖くなるのです。

「本当にこの物件で良いのか」

「本当にこの物件で収益が上がるのか」

「この人から買っても良いのか」

「本当にもう買ってもいいのか」etc.

色々な心配が一気に噴き出し、決断を躊躇させます。これは最初のうちは特に顕著です。あとは額が大きくなってくる時などはそうですね。現金一括で買える方はそんなに多くはないでしょうから、大抵は借金を背負うことになります。その「借金」というシステムすらも嫌がる方がいますから、とにかく絞り込んだ最後のタイミングで必要な「決断力」も、不動産投資成功にはなくてはならない力と言えます。

今日はそんな大事な3つの力と「1000:100:10:3:1」の法則についてお話しました。

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