低金利で不動産を購入する裏技

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杉上開発の安東です。先日田中社長からご友人の話を聞きました。なにやら「低金利で不動産を購入する裏技を使って不動産投資を始められた」とのこと。「裏技」という言葉にはなんとも魅力的な響きがありますよね。今回はその時に伺った話を書いてみたいと思います。

普通に買うより低金利で買える裏技!?

さて、もしあなたがこれから不動産を購入される際には、どういった融資をイメージされるでしょうか?おそらく銀行か政策金融公庫に融資を申請しに行くはずです。

しかし、実は社長のご友人は全く別の手法を取りました。それは「住宅ローン」です。

住宅ローン!?それってマイホームを買うためのローンじゃん!と思われた方、正解です。実際住宅ローンで不動産物件を買うなんて発想にはなりません。しかし現実的には違法でもなんでもないのです。さらに言えば、普通の事業性ローンでは2%~であるのに対し、住宅ローンは0.45%~0.59%ですから、断然安い。額は2000~3000万円ともなれば、その差はバカになりません。

ですから、もし住宅ローンを使える方は、この選択肢もあるのだということを頭に置いておいていただけたらと思います。勿論、住宅ローンを活用される場合には、パートナーの方にも了承を得ておいた方が良いですよね。

意外と知らない?確定申告のあれこれ

恥ずかしながら私は自分の会社の経理も税理士に投げっぱなしなので、あまり確定申告について詳しく把握できていなかったのですが、確定申告を知っていくと思わぬ利用価値が見えてきます。

例えば確定申告には「白」と「青」の2種類があります。

白色:サラリーマン、個人

青色:個人、法人

という風に分かれています。ここで「あれ?」と思うのは「個人」が両方に入っていることです。そう、ここにポイントがあります。

それこそ白色は個人寄り、青色は法人寄りですから、同じ「個人」であっても白と青では控除額が変わってくるのです。勿論、法人格にはしていないけれど、売り上げが上がっているという方は青色が得ですし、あまり売り上げが多くない方は白色で申請しておいた方が無難です。

では例えば、サラリーマンの方が不動産投資をして収益をあげているとします。その場合その収益はどう扱われるのでしょうか。

サラリーマンの場合は、普通ではあれば会社の方で源泉徴収という形で天引き処理しますから自身で申告する必要はありません。しかし、不動産投資のような副業から年間20万円以上の収益を得ている場合には、別途白色での申告をしなければなりません。

もし逆に収益がマイナスなのであれば、給与と合算して課税対象額が減るわけですから、源泉徴収で税金を払いすぎていることになるので、還付を受けることができます。

不動産投資をする場合には、サラリーマンであれば先ほどの住宅ローンですが、青色の個人では「住宅系アパートローン」を銀行から借りる形になります。ただしこのローンの上限金額は3億円です。

仮に法人を立ち上げて事業性融資(プロパーローン)を利用することになれば、前述したローンと異なり個別的な金利の設定にはなるものの、事業がうまくいけば青天井で借りられるというわけです。

確定申告の仕組みを知ることによって、自分がどこの立ち位置にいるのが最も得かということが分かってきますね。

「知は力なり」不動産投資のリスクを下げる方法

ここからは当たり前のことを書きます。不動産投資は金額が大きいだけにリスクもそれに応じて高くなるものです。事業性ローンで借りられる金額が青天井になるということは、リスクも青天井になるということ。でもそれを受け入れて終わるのでは良くありません。あくまでも「利益は大きく、リスクは小さく」にこだわりたい。

そこで必要になってくるのは知識です。先に挙げたように、住宅ローンで収益物件を買うなんて発想は普通しませんが、できないわけではないのです。誰もがやらないことでも、やってはいけないということではない。

確定申告の話にしてもそうです。青と白があることは知っていても、その中でサラリーマン、個人、法人がどう条件的に違ってくるのか、メリット・デメリットはどうなのか、自分にとって最も得ができるのはどの立ち位置なのかを考えられるだけでも、全く得られるものは違います。それもやはり知識がなければできないことなのです。

それこそ収益物件として何を買うのかも、どこに意識を向けて選別すれば良いのかという知識は重要です。アパートであれば何でも良いかというとそうでもない。立地、住居者の属性、経年、構造、メンテナンスの程度、部屋のレイアウト、価値を上げるための余地など、目の付け所は色々あります。それも、自分の感覚に頼るのではなく、できればプロの視点をまず学んでから実践した方がはるかに効率的でしょう。

勿論、どんな投資案件についても最低限の知識、そしてリスクを減らすためにはそれ以上の知識を持っておくことは確実に利益を最大化させます。でも知識をインプットできる環境がなければ大変ですよね。だからこその不動産投資家育成プロジェクトなのです。

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