不動産投資家が使う「裏の三分法」とは!?

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杉上開発の安東です。熊本でこれから不動産投資を始めようという方に向けて記事を書いています。まず知るべきは三分法についてでしょう。ということで今回は2種類の三分法についてその手法をお話ししたいと思います。これは資産形成の基本ともなるので是非ご記憶下さい。

なお、今回ご紹介する手法のメインはあくまでも「裏の三分法」です。まずは表を理解していただきたいので、いきなりの裏の実践はそもそも知識が少ないうちは危険なので、決して独学での実施はお控えいただきますようお願い致します。

表の三分法とは

では表の三分法について説明します。三分法ということは、何かを3つに分ける方法ということなのですが、それは勿論、資金です。これから資産のポートフォリオを考えていく中で、なるべく安全な資産形成をしていこうと思ったら、最もイメージしやすいのがこの三分法になります。では何に分けるか。

・貯金

・株

・不動産

この3つです。手元の資産、おそらく現金がそれに当たると思いますが、それを上記の3つに分けておきましょう。すると何かがブレた時でも他の2つがその補填に回りますので安全です。

というのが表の三分法なのですが、、、この三分法はある人の言葉を借りれば”愚かな方法”と言えます。勿論、安全という価値観を優先順位のトップに置いている方にとっては良いのですが、もしあなたが「投資家」になるのであれば、投資の神様はその方法を”愚か”と呼ぶということです。その投資の神様とはウォーレン・バフェット。

投資の神様は分けたりはしない

投資の神様として知られるウォーレン・バフェット氏が戒めている最も単純なルールは「分散投資をしない」ということです。

もし資産を増やすつもりで投資を行うのであれば、選択と集中です。これは何も株や投資だけではなく、ビジネス全般にも言えます。Appleの共同創業者の一人スティーブ・ジョブズ氏も、傾いたApple社を窮地から救い出す際にこの「選択と集中」の手法を採用しました。

さて、投資の場合もつい安全を優先して分散して投資をし、リスクの少ない投資をしようと考えてしまうものです。しかしそれは守りの投資であって増やす投資にはならないのです。何かあった時の傷が少なくなるような投資は、逆に考えれば、何かあった時の利益も少なくなる投資になるからです。

つまり彼は、確実なところにまとめて賭けるべき、と主張しているのです。問題はその「確実なところ」を見極めることができるかどうか。ここはまた専門的な話になっていくので別のタイミングに譲って今回は割愛します。

裏の三分法

ではいよいよ裏の三分法です。ウォーレン・バフェット氏が指摘するように資産を分散させてしまうのが良くないということは、その逆で、資産を何かに集中投資するのが良い、と考えることができます。

そうです。そもそも手元の資金がそこまでないにも関わらず、それをさらに3つに分配して儲けを産もうとすること自体が物理的に厳しい話で、まずはその手元の資金をあるものに投資して増やすことが肝心です。それが「株」です。

勿論、広義に言えば株に限った話ではありません。あくまでも資金が自己増殖を繰り返してくれるシステムに賭けると考えて下さい。そのうちの最たるものが株ということです。そしてここも自動化された不労所得である必要があります。多少は自身も介入し(チャート分析をしたり)市場の動きを見ながら資金配分を調整することは必要ですが、毎日大きな時間を拘束されるような勤労所得では限界があります。さらに言えば、デイトレードのようにある一定時間拘束されがちなスタンスではなく、長期視点で手放し運転できるスタンスの方がよりイメージに近いです。

次にここで資金を増やしたら、それを今度は不動産投資に回します。不動産投資も普通にやると、1物件を購入して収益物件として保有できるまでに相当な時間を要します。その分、購入した物件がその後の不労所得を生み出してくれるものであれば、何もしなくても収益が発生しますよね。タイミングが来ればその物件を売却してキャピタルゲインに変えれば良いのです。

売却するとまた手元に資金が戻って来ます。それも増えて。その資金を今度はどうするかと言うと、また株に回して増やすのです。そしてその株の儲けを次の不動産に回す。不動産から直接次の不動産に回すのでも勿論大丈夫です。

要するに、裏の三分法というのは手元の資産を「資金」「株(を含む自動システム)」「不動産」に分け、それらを繋げることで循環させるという発想なのです。表の三分法のように、最初に資金を分けてそれぞれに個別に動いてもらうのでは効果は薄い。それぞれが1/3ずつになってしまうから。そうではなく、分けた3つを連結させて循環させることで増殖効果を引き上げるところに大きなポイントがあるのです。

当然、簡単に「株で増やしましょう」「不動産投資をしましょう」と言っても、それらのリスクをどう減らすか、どう順当に増えるようにできるかというのが最大の関心事であるべきですから、この点も追って記事に認(したた)めたいと思います。まずは当面は「不動産投資」に的を絞ってお話をして行きますね。

裏の三分法を疑似体験してみませんか?

これをさすがに現実世界でいきなりするのはリスキーですよね。実はこれをゲームの形で疑似体験できる方法があります。それがキャッシュフローゲーム勉強会です。

毎月1回ペースで我々が主体となって開催しているCFG勉強会に、あなたも参加してみませんか?ここには実際に不動産投資をしている方も参加され、ゲームの解説やリアルとのすり合わせをしてもらいながらゲーム感覚で不動産投資マインドを習得していく形を採っています。

ゲーム自体は『金持ち父さん 貧乏父さん』で有名なロバート・キヨサキさんが考案されたもので、これを繰り返しプレーする事で不動産投資マインドが自然に身に付いていくことをおっしゃっています。実際私も何度もやってきましたが、分かってくればくるほど、早く不動産投資がしたくなります(笑)

もしご興味あられましたら是非一緒にやりましょう。ご連絡お待ちしています!

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