本日は、「土地を売りたい」とのご依頼を受け、熊本市南区城南町の土地を現地調査して来ました。
売主様からは
「宅地なので坪12万5千円で売りたい。現在は管理が大変なので隣の方に野菜を植える畑として使ってもらっています」
とのことでした。
現地を見ると、確かに野菜が植えてあり畑になっています。
現地を見る限り間違いなく「畑」しかし、周辺は住宅やコンビニが立ち並び道路を挟んで対面には、
大手上場企業の【(株)アイシン九州】があります。
そして、物件資料を作成するために必要な謄本や字図などを取得するために法務局に行って来ました。
そこで、土地の登記簿謄本を確認したのですが。。。
「な、な、ななーんと」
「地目が、畑（はたけ）」
いや、現地そのまんまなんですけどね。(^^
実は、田んぼや畑は「農地法」によって規制されています。
街中の業者さんは、主に「市街化区域」と言われる場所を扱っているので、
「 土地の規制 ＝ 都市計画 」
で済むんですが。
これが「農地法」になると・・・
「農家さんしか買えないんです！！」
そして、「家も建てられないんです！！」
がびーーーーーん（￣□￣;）!!
そうなんです。
農家さんしか買えなくてしかも家が建てられない、農地法なので農業用のトラクターや肥料などを格納する倉庫や納屋などは建てられますが。。。
ほとんどの人が
「マイホーム」を建てたい。
もしくは事業用として
「事務所を建てたい、アパートを建てたい」
と言うお客様が多いんです。
つまり、住宅（宅地）と同じ坪単価での売買は無理なんです（＞＜）
もともと、ここは城南町で開発された分譲住宅区域ですが、熊本市と合併したため合併時に家が建っていなかったことから「畑」として登記されてしまっている土地です。
しかし、今回、買付証明が入りまして、以前からお世話になっている地元の司法書士の先生にお話しして、「宅地申請」をしてもらうようにしました。
大まかな流れは、次の通りです。
売主「委任状と農業委員会の書類を作成する（司法書士の先生がアドバイス）」
↓
司法書士「農業委員会に書類を提出」
↓
農業委員会「申請のあった土地を委員の方々が確認する」
↓
司法書士「農業委員会で許可が下りたら宅地に登記する」
↓
不動産「売買契約書を作成し売主・買主と契約を交わす。」
あとは、通常の宅地の売買の流れです。
「農業委員会」の判断で、許可が下りない場合もありますが、ここは開発して宅地に転用している地域なので、農業委員会の方々が反対する可能性は低いと思います。
農地は「農地法」で制約されており、その法を決定するのは、各農業委員会。
ただ、現実には選挙の敵味方や近隣の方々の近所付きあいの好き嫌いで申請を却下する場合もあるため、何かと感情論になる場合もあります。
農地が難しい・・・
と言うのは、農地法や農業委員会（農家の方々）の感情的な部分もあるためなんです。
「土地を買えば家が建つ」
と言うことでは無く、特に市街化調整区域の土地に関しては、不動産会社だけでなく建築会社や司法書士の先生などに、自分が考える土地の有効活用が出来るかどうか？
事前に考えて調査しておくことをおススメします。